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惠誉:上调金辉股份长期外币发行人评级至“B+”,展望“正面”

原标题:惠誉:上调金辉股份长期外币发行人评级至“B+”,展望“正面” 久期财经讯,6月9日,惠誉将中国住宅建筑商金辉集团股份有限公司…

原标题:惠誉:上调金辉股份长期外币发行人评级至“B”展望“正面”。


            惠誉:上调金辉股份长期外币发行人评级至“B+”,展望“正面”

久期财经讯6月9日惠誉将中国住宅建筑商金辉集团股份有限公司(Radiance Group Co. Ltd.简称“金辉股份”)的长期外币发行人违约评级(IDR)从“B”上调至“B”。

展望“正面”。

同时将其高级无抵押评级从“B”上调至“B”回收率评级“RR4”。

评级的上调是在金辉股份的杠杆率(以按权益比例合并合联营公司后净债务/调整后库存的比率衡量)大幅改善到2020年的36.7之后进行的。

正面的展望反映了惠誉的观点即如果金辉控股的杠杆率能够维持在40以下而非控股权益(NCI)不会大幅增加同时保持健康的盈利能力那么金辉控股将与“BB”同行相当。

金辉控股的权益销售规模、土地储备质量和多样化与大多数“BB”同行一致。

公司的债务结构继续改善对信托和非银行金融机构(NBFI)贷款的依赖减少。

金辉控股的控股公司在香港证券交易所成功上市后对其运营数据的披露也有所改善。

关键评级驱动因素。

杠杆率显著下降:惠誉认为在未来两年内在强劲的内部现金产生和充足的土地储备的支持下金辉控股的杠杆率可以维持在40以下。

到2020年底金辉控股的杠杆率从2019年的58.1改善到36.7。

这主要是由于其控股公司成功上市NCI增加了113亿元人民币土地收购支出减少(占销售收入的32而2019年为57)以及合资企业的杠杆率降低。

惠誉预计金辉控股在2021年将不超过销售收入的40用于购买土地。

公司在土地收购方面继续保持谨慎在2021年前5个月的权益基础上仅花费74亿元人民币(2020年上半年:130亿元人民币)。

在2020年随着更多项目进入后期阶段大部分房地产被出售建筑贷款得到偿还合资企业的杠杆率较低。

惠誉预计一旦新项目启动并获得新的建设贷款合资企业层面的杠杆率将增加。

IPO改善了杠杆率、透明度:控股公司金辉控股(集团)有限公司(Radiance Holdings (Group) Company Limited09993.HK)于2020年10月上市通过股权发行募集资金23亿元人民币。

惠誉了解控股公司下没有其他业务上市实体的财务状况与评级实体基本相同。

惠誉预计此次上市有助于其杠杆率改善3个百分点。

运营数据的披露也改善了上市后的情况因此惠誉将财务透明度的ESG相关性得分从“4”修改为“3”。

NCI增加:2020年金辉控股的NCI增加了113亿元人民币达到154亿元人民币。

惠誉了解到这一增长主要来自其他开发商的注资。

对NCI的高度依赖降低了其对债务融资的需求但会造成潜在的现金损漏和较低的财务灵活性。

金辉控股的NCI占总股本的43.2尽管大幅增长但仍与大多数规模类似的“B”和“BB”同行保持一致。

债务结构有所改善:金辉控股已减少对信托贷款和非银行金融机构贷款的依赖并减少了短期债务占公司总债务的百分比。

到2020年底信托和非银行金融机构贷款占借款总额的比例从2019年的33降至13而银行贷款占借款总额的比例从35增至53。

短期债务(包括一年内可回售的债券)占金辉控股总债务的比例也从2019年的42降至2020年的33。

鉴于金辉控股管理层对进一步改善的承诺惠誉认为上述情况可持续。

充足的优质土地储备:惠誉预计金辉控股充足和多样化的优质土地储备将支持公司可持续的合同销售增长及提供拿地灵活性。

截至2020年底金辉控股在中国6个地区的32个城市拥有190多个项目主要集中在省会城市和直辖市。

惠誉预计到2020年底金辉控股的权益销售总楼面面积足以支撑其2.9年的发展。

利润率受低成本土地支持:惠誉预计金辉控股的EBITDA利润率(不包括资本化利息)将在未来两年保持在20以上这将得到2020年底已售未结转项目的毛利率2022的支持。

惠誉认为金辉控股最近收购的低利润项目主要是在竞争激烈的二线城市可以通过公司在其核心市场收购的低成本土地来平衡。

例如在西安占金辉控股权益土地储备的四分之一平均土地成本低于1500元人民币/平方米而平均销售价格(ASP)为1300014000元人民币/平方米。

在2020年金辉控股的房地产开发业务的毛利率持平于23。

评级推导摘要。

金辉控股的评级受到其销售规模和多元土地储备的支持。

该公司约600亿元人民币的权益销售额(根据惠誉的预测)与'BB'评级同业的水平相当。

它的土地储备的多元化程度和质量与评级较高的同行相当。

惠誉认为如果公司能够在不大幅增加NCI的情况下将其杠杆率维持在40以下金辉控股的信用状况将与'BB'评级同行的水平相当。

金辉控股与香港俊发地产有限公司(Hong Kong JunFa Property Company Limited简称“香港俊发”B/稳定)的销售规模相当于超过600亿元人民币。

这两家公司的杠杆率(以包括对外担保的净债务/调整后的存货衡量)水平相似。

香港俊发的评级主要受到其在云南省的土地储备集中度以及较弱的财务透明度和治理结构的制约。

香港俊发未上市多数股权由一名个人持有。

香港俊发在云南省的强大市场份额缓解了其土地储备集中的风险这反映在其超过25的较高EBITDA利润率上。

集中的土地储备对“B”评级来说不是问题但对于将香港俊发上调到 "BB "评级来说可能是一个评级制约因素。

正荣地产集团有限公司(Zhenro Properties Group Limited简称“正荣地产”06158.HKB/正面)的权益销售规模为780亿元人民币比金辉控股规模大。

这两家公司的杠杆率和 EBITDA利润率相似。

然而正荣地产两年左右的小型土地储备产生了补充土地的压力这可能对其保持目前的杠杆水平构成挑战。

中梁控股集团有限公司(Zhongliang Holdings Group Company Limited简称“中梁控股”02772.HKB/正面)的权益销售规模为1010亿元人民币比金辉控股规模大。

中梁控股采用比金辉控股更快的周转率模型这导致中梁控股的EBITDA利润率较低。

2020年中梁控股在合资企业按比例合并的情况下其杠杆率比金辉控股低10个百分点左右但由于中梁控股为合资企业提供了大量担保其并表杠杆率(包括对合资企业的担保)比金辉控股高15个百分点。

中梁控股对NCI和信托贷款的依赖程度高于金辉控股。

关键评级假设。

本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括:。

2021年权益合同销售额增长8(2020年:12)此后增长5;。

2021年和2022年年间销售回款率约为85(2020年:86);。

2021年的土地补充率为0.9倍基于2021年前五个月的受控储备收购活动2022年的土地补充率为1.1倍以维持当前的土地储备开发年限(2020年:0.8倍);。

2021年和2022年间权益土地溢价占销售回款的4050(2020年:32);。

新贷款的融资成本率为7.5。

关键回收率评级假设。

回收率分析假设金辉股份将在破产时清算而不是重组为持续经营的企业。

惠誉假设了10的行政费用。

清算估算反映了惠誉对资产负债表资产价值的看法资产负债表资产可以在破产或破产程序期间进行的出售或清算过程中兑现并分配给债权人。

调整现金余额时只考虑超过应付账款和三个月合同销售额中较高的现金折扣率为40。

鉴于金辉股份EBITDA利润率稳健为2025净库存折扣率为30。

鉴于金辉股份投资物业资产的租金收益和地理位置对其投资物业适用45的折扣率。

物业、厂房和设备(PPE)的折扣率为40因为这些是可在需要时出售以偿还债务的物业资产。

这种待遇与其他中国开发商是一致的;。

对应收账款适用30的折扣率。

这种待遇与其他中国开发商是一致的;。

对受限制的现金适用0的折扣率。

这种待遇与其他中国开发商是一致的。

惠誉基于其对扣除行政费用后的调整后清算价值的计算估计金辉控股的境外高级无抵押债务的回收率处于'RR2'的范畴。

因为根据惠誉对回收评级标准的国别处理就债权人友好性而言中国属于D组国家。

发行人的回收率评级上限为“RR4”。

评级敏感性。

可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括:。

杠杆率(以按权益比例合并合联营公司后净债务与调整后库存的比率衡量)持续低于40。

EBITDA利润率(不包括资本化利息)维持在20以上。

可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括:。

若金辉控股在1218个月内未满足正面评级展望的指引要求则惠誉将调整其评级展望至稳定。

流动性及债务结构。

流动性充裕:金辉控股除限制性保证金4.48亿元人民币、监管账户的预收款项54亿元人民币外金辉控股持有非限制现金207亿元人民币。

这足以覆盖其156亿元人民币的到期债务和2021年20亿元人民币的可回售公司债券。

截至2020年底该公司的信贷总额为1206亿元人民币(未承诺)其中862亿元人民币未使用。

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作者: admin

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